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提问：作为经常听直播的铁粉。通过您的讲述知道深圳各个片区的历史和发展，非常受教！直播您也提到深圳几个比较注重风水的豪宅片区，比如香蜜湖，深圳湾等。尖岗山也是豪宅不少，但是交通不便，属于风水好但房价不高区域。为什么这个时候风水加持不起作用了，还有尖岗山为什么风水好？请您给指点一二。

回复：1. 古人说，山旺人丁，水为财。现在的阳宅的格局中，住宅周围的山水布局是旺宅格局中最重要的参考标准。

2. 而对于山的运势加持，古人也有总结，“寻龙分金看缠山，一重缠是一重关，关门如有八重锁，定有王侯居此间”。尖岗山、塘朗山、阳台山组成的三龙抱珠的格局，而在尖岗山这边本来就有东汉末年的古墓群，足以说明古人对山水格局的自身运势提升的传承是一致的。 3. 住宅运势属于产品的一种“精神情怀”，而情怀更多的表现出的是认同感，而非价值感。房价本身是土地上一切价值的总和。相比于核心产业这些重要的基础得分项，精神情怀只能作为锦上添花，并不能得到普世的价值认同。去寺庙开了光的香蕉水果，放回到超市里，普世的价值感并没有多大的提升。

提问：大表哥怎么看人才房的门槛降低？对于人才房降低门槛，我的疑问点有三:1、深圳市宣布不再开发经济适用房，大家都说是好政策，堵死了那些靠经济适用房，持有10年，再套利的那部分人，说是后面购房的就是真正的刚需了。那为什么人才房还是可以10年后转红本，还是一样有套利空间，政府这做法，是不是打了自己的脸。2、最近突然降低了人才房的门槛，推出了2000套房子，但是对于真正的人才房需求，感觉是杯水车薪，象征意义大于实际效果，很像是生怕楼市火热，马上过来泼了盆冷水一样，给刚需传递了一个信号，别慌，经济适用房没了，我一样可以推人才房。3、深圳这样做的目的是什么，虽说大家都猜测为了深圳的楼市是参考新加坡的祖屋模式，商品房和共有产权房共存的模式，但是感觉把刚需类型的商品房架在了尴尬的地位，是不是长期看，刚需房将处于一个滞涨的状态。 虽然大家都说深圳没有真正意义上的刚需，都是看中了房子的升值，抗通胀，金融的属性，但是真的没有刚需吗，他就为了居住牺牲未来的套利空间，不愿意给自己那么大的压力，我相信，这种人肯定不少。那我们未来选筹是不是只能选择核心区域的房产，不碰刚需区域呢？

回复：1.经济适用房和人才房的土地来源是不一样的。以前的经济适用房是由政府国有划拨土地，不需要土地拍卖，且可以不公示，就像棚改一样，开发商只负责承建。而人才房的土地是来自于土地招牌挂，现在招拍挂的土地，一般都会有一定比例的人才房配建要求，而这其中就是提供人才房供应。土地来源更加灵活，包括未来的旧改更新一样也是人才房的来源之一。这样的好处是，能够保障人才房的供应能够在未来打新的产品中，依然保持增量，通过土地的市场行为，让人才房分梯度，多元化。无论是经济适用房，还是人才房，，核心目的是通过灵活的出让模式，调控开发市场释放增量。经济适用房相当于搞政府直营，人才房相当于发展代理模式。

(资料图)

2. 关于10年转红本的问题，不光是是消费者获利，也是对于土地财政得以获利。既然是人才，利惠才得人以深入人心。这是共赢的哲学问题。

3.人才房门槛降低和东风雪铁龙降价异曲同工。深圳住房建设十四五规划中提到，2021年、2022年和2023年人才房的供应会达到高峰，到2024年以后开始回落。一方面是提升城市竞争力重振经济，一方面还是要去化，新瓶装老酒，新人胜旧人。

4. 给你点灯打伞的，未必是好人的。给你吃安眠药的，也未必是坏人。刚需其实就如同座公交车的乘客，我们的决策层就如同司机。司机的职责是将乘客按照规定线路送到下一个站点，至于上车的是老人、还是孕妇，还是刚毕业大学生，公司蓝领，他并不关心；车上有多少空位，有多挤，他也不关心，所以，你是真人才还是水货人才，他也不关心，该刷卡刷卡，该让座让座。刚需的公交车，本身就是限速、限道而行的，所以不要太指望开出兰博基尼的推背感。这样讲，你应该能够明白。

5. 新加坡模式和香港模式都是建立在一个相对简单的住房结构上，商品+公屋模式。但是我们国家国情不一样。绑定了社会民生和福利，复制粘贴显然是行不通的。

6. 共有产权的持有模式，其实本质就是一个GP+LP的股权基金。有封闭期，有政府做优先GP托底，仔细想想，其实就比公租房多了一种股权收益而已。这也是为后续不动产私募融资开展铺路，是一些列组合拳，在房住不炒的前提下，在保障供应、人才吸附、资本融资上做战略平衡。在这个时候推出，更多的也是接下来几年深港高质量发展的天时原因。

7. 刚需首先看自己需要什么，是给爱人一个温馨的小窝，是给孩子一个好的学校，给家庭一个好的生活环境，还是缩短工作半径给事业加杠杆，还是追求一个年化25%的收益呢？谁对谁错，没有标准答案的。 南山10块一斤的萝卜，吃得津津有味；相比之下，龙华6块一斤的排骨，只能称为黑暗料理；我们绝大多数对核心的理解，往往只停留在价高者得上，这也使得核心区域，价高成为一种竞争力，生生不息的向下兼容。当深圳尚未真正完成多中心布局的时候，核心区相对认可度更高，稳健，虽然深圳各片区大盘有轮动快慢，但是楼盘个股之间依然存在K型差异，不存在什么价值板块和非价值板块、安全线这类犬吠之词，这些狗叫听听就好了。

提问：请教老师两个问题，我在事业编制上班，我爱人在华强北做点小生意，基本没有交公积金，我和他的公积金加起来余额大概有8万多，基本都是我在交，他很少。如果申请组合贷的话，公积金大概有多少额度呢？是组合贷好，还是纯商业贷好呢？

1.公积金利率主要分为年化2.75%（5年）和年化3.25%（5年以上）。公积金贷款最多只能贷款2次。并且只能在同一时间内贷一次，还款结束后才能进行下一次贷款。

2.公积金年限短，部分银行新房最多20年，二手最多15年。其次是金额小，可贷额度的共同申请人公积金账户余额之和的14倍，单独最高50万元，家庭最高90万元。对于目前深圳房子动辄贷款500-600的，杯水车薪。

3.节省利息的计算。比如组合贷（商业+公积金）中公积金利率为3.25%，商业贷款利率4.25%，两者相差1%，假如家庭申请到最高额度90万，也就意味着组合贷比纯商业贷款，每年多付9千，组合贷每月比纯商业贷少出750元。如果只申请到60万，组合贷每月比纯商业贷少出500元。所以，只有5年期的公积金才有优势。 还有一点的值得注意的，第一套是纯公积金贷款买房，结清公积金贷款后，是不算有贷款记录的，卖掉后再买，依然是首付3成。组合贷不行

4.但是对投资客来说，贷款年限越长越好，金额越大越好。同时还需要时刻关注降价笋盘，业主急用钱一定是全款有钱，其次是快速下款的商贷。公积金贷款，下款周期比商贷慢，如果业主等不了，对淘笋极其不利，在这种情况下果断放弃。

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